Een goed plan om "op plan" te kopen? De Wet Breyne is van toepassing wanneer een woonst bestemd is voor huisvesting. Dat betekent niet dat u er ook zelf moet wonen. U mag het pand ook kopen als belegging of om te verhuren. De wet geldt ook als u bijvoorbeeld een tweede verblijf aan de kust koopt.
Het appartement mag wel niet overwegend voor beroepsgebruik dienen. In geval van gemengd gebruik moet het privégebruik minstens evenwaardig zijn aan het beroepsgebruik. De wet geldt enkel als het gebouw in België opgericht wordt door één aannemer of promotor en als u vóór de voltooiing al één of meerdere betalingen moet doen. De regels uit de Wet Breyne zijn van dwingend recht, de promotor kan er dus niet zomaar van afwijken door andere afspraken te maken.
Wist je dat...
de Wet Breyne van 1971 er is gekomen naar aanleiding van de zaak Etrimo uit 1966 waarbij veel kopers een financieel drama opliepen? Zo werden een aantal beperkingen ingebouwd die voor de koper een aantal interessante waarborgen inhouden.
Een schriftelijk contract
De verkoper moet een schriftelijk contract met u afsluiten. Deze overeenkomst bevat een reeks verplichte vermeldingen. Zo geeft het contract aan wie de eigenaar is van de grond en van de bestaande opstallen. Het contract moet als bijlage ook de plannen en bestekken bevatten van wat de werken precies zullen inhouden. In het contract wordt onder meer ook vermeld wat de totaalprijs is van de werken, wat de betalingsmodaliteiten zijn, binnen welke termijn het gebouw klaar moet zijn en wat de vergoedingen zijn waarop u aanspraak kan maken als het gebouw niet tijdig is afgewerkt. U hebt hierbij minimaal recht op een vergoeding ten belope van de normale huurprijs van het afgewerkte goed. Het contract moet ook vermelden op welke wijze de oplevering van het gebouw gebeurt. In het contract staat verder o.a. of het kunnen krijgen van een lening voor u een opschortende voorwaarde moet uitmaken voor het aangaan van het contract. Het contract moet ook de datum van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden.
De waarborgregeling
Onder de Wet Breyne bestaat er bovendien een verplichte waarborg door de bouwheer ten gunste van de koper of opdrachtgever. Deze waarborgregeling beschermt u als koper tegen een mogelijk financieel onvermogen van de promotor/aannemer wat zou kunnen leiden tot een onafgewerkt goed. Bij de verkoop van een appartement wordt de borgsom berekend op de prijs van het appartement, niet op de prijs van het volledige gebouw. Deze borgsom wordt bij helften vrijgemaakt: de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering. De 10-jarige aansprakelijkheid De oplevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een voorlopige en een definitieve oplevering, waar minimum 1 jaar tussen ligt. Deze termijn werd vastgesteld op minimum één jaar zodat men kan nagaan of het onroerend goed zonder gebreken alle seizoenen kan doorstaan. In deze periode dient men alle zichtbare en verborgen gebreken te melden. Bovendien zijn zowel de bouwheer, de architect als de aannemer(s) gedurende 10 jaar na de voorlopige oplevering aansprakelijk voor bijkomende zware zichtbare en verborgen gebreken in het opgeleverde gebouw die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen.
Kort samengevat
Als koper van een nieuwbouwappartement of -woning heeft u naast de mogelijkheid om aanpassingen te doen aan de indeling, de inspraak bij de keuze van afwerkingsmaterialen en het gemak van zelf geen werken te moeten opvolgen, een sterke juridische bescherming dankzij de Wet Breyne. Bovendien wordt de betaling van de aankoopsom gespreid in de tijd en bent u ingedekt tegen het potentieel financieel onvermogen van de bouwheer.
Welke garanties biedt de wet Breyne, samengevat:
- Het voorschot dat u bij het sluiten van het contract betaalt, mag niet meer dan 5 % van het totale bedrag van het contract bedragen;
- Het saldo moet in schijven worden betaald. Die mogen niet hoger zijn dan de waarde van de verrichte werkzaamheden;
- De totaalprijs wordt vooraf vastgelegd (met de mogelijkheid tot herziening, maar onder bepaalde voorwaarden);
- De verplichting om het onroerend goed in twee fasen op te leveren: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering (minstens één jaar na de voorlopige oplevering);
- Een verplichte financiële garantie die de toekomstige eigenaar beschermt als de onderneming haar verplichtingen niet nakomt (bv. faillissement);
- Duidelijk omschreven aansprakelijkheden: de onderneming (aannemer of verkoper) is gedurende tien jaar aansprakelijk voor elk ernstig gebrek - zichtbaar of verborgen - dat de stabiliteit of de stevigheid van de woning aantast.
Wil u meer weten over het verkoopsproces of de Wet Breyne? Aarzel dan niet om ons te contacteren via info@jeni.be of via 014 60 92 32